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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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特色小鎮項目建設怎么拿地?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-04-09 | 關鍵詞:特色小鎮項目怎么拿地

新型城鎮化建設被視為挖掘內需潛力及實現現代化的必經之路,在新型城鎮化的發展過程中,特色小鎮建設扮演著關鍵作用。小鎮是連接城市與鄉村重要紐帶,對于促進城鄉經濟一體化發展發揮重要作用。
 

特色小鎮項目怎么拿地


特色小鎮項目建設怎么拿地?

 

1、做好產業

 

有的房企希望以“產業小鎮”為幌子拿一些便宜的地,然后蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時候也許能在部分區域蒙混過關,現在則完全不可能了。

 

現在,即使是比較粗放的地區的管理,也是把小鎮分成好幾期,項目一期完成招商入駐,才能開發二期。想糊弄是不可能的。而在北京上海等地,根本不看入駐,而直接看稅收。

 

拿地的時候,地方政府就會與你簽訂對賭協議,要求你第一年實現多少稅收、第二年實現多少多少稅收……如果不達標,合同就會終止,你就要退出。如果是工業用地,以畝產來衡量創稅能力。如果是商辦項目,則按平方米衡量創稅能力。而且,地方政府能夠判斷你是否有導入產業的能力,以及產業的成熟度如何,而不會聽你講故事。

 

一般來說,不同地方的地方政府,都會有一個主導產業發展的官員,他的專業能力是很強的,他能甄別出你的技術和能力。和政府談判之外,收并購也是獲取小鎮地塊的一種方式,收并購獲取的項目土地一般拿地早、地價便宜、優惠力度更大。

 

2、產業導向

 

如果你的企業在某個產業上有優勢,就要尋找重視這個產業的城市或區域拿地。

 

你的產業匹配地方政府的產業方向,他就愿意和你深入合作。否則,除非你實力特別強,地方政府是不會接受的。

 

從程序上來講,地方政府的產業規劃,都是經過人大等部門討論審批的,不會輕易改變。從客觀條件來講,當地能作出相應的產業規劃,一定是因為當地有一定的產業基礎了,可以集聚產業。

 

你的產業再好,不能和之前的產業基礎關聯形成規模效應,也很難發展。
 

特色小鎮項目怎么拿地


3、位置選擇

 

特色小鎮目的是要吸引精英人群前來,才能夠發展的,如果位置太偏,無法吸引到足夠的人才,就發展不起來。所以小鎮一般離大城市不能太遠。

 

具體多遠合適?要看城市。二線城市,輻射力相對弱,就要近一些,盡量開發在郊區。北京上海等城市,輻射力比較強,那么北京附近的城市,比如保定,也不是不能選擇。當然,距離和交通的方便程度是相輔相成的,如果有軌道交通,遠一點問題也不大。

 

4、核心資源

 

比如,如果小鎮最開始的出發點,就是承接大城市的溢出,那么距離和交通就是核心資源。再比如,文旅小鎮,景觀資源、歷史資源就是核心資源。而產業小鎮,附近區域相關的產業資源就是核心資源。

 

因為產業小鎮只能是集聚產業資源,而不能完全憑空去創造資源。如果當地人口流失嚴重,或產業基礎為0,不管多強的企業,去了也只能失敗。

 

當然,還有的小鎮可能不止一個主題,那就要有多種資源。

 

5、地塊規模

 

小鎮規模大了,邊際效應才會大一些,能導入的資源也會多一些,小鎮的優勢才會出來。

 

小鎮的地塊,規模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮,一個主導產業就夠了。而5000畝的特色小鎮,如果引入的是新興的產業,后續發展前景很廣闊,一個產業也夠了。

 

而產業如果相對成熟,或者產業鏈沒那么長,5000畝以上就可以考慮引入2個以上的產業。

 

當然,現實操作中,地塊是分批拿到,分期開發,最后連接起來的。

 

特色小鎮建設選擇好的地塊和位置是很重要的,但是,建設特色小鎮的后期規劃和運營也不能隨隨便便做,盡量找專業的人員進行評估,出規劃方案,讓項目有目的性的進行。北京山合水易規劃設計院是國內資深的旅游規劃設計公司,甲級旅游規劃資質單位,致力于休閑農業,鄉村振興,鄉村旅游,特色小鎮,田園綜合體,全域旅游等旅游休閑項目的創意策劃,規劃設計,建筑景觀設計等領域。

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